Technische due diligence (TDD) bij aan- en verkoop
Weten wat u koopt: de technische staat, de risico’s en de investeringen voor de komende jaren.
Technische due diligence (TDD) bij aan- en verkoop
Kort antwoord
Een technische due diligence (TDD) is een onderzoek naar de technische staat van een gebouw vóór aan- of verkoop. U krijgt een red-flag rapport met de grootste risico’s en een prognose van de investeringen die de komende jaren nodig zijn. Zo weet u wat u koopt, en heeft u een onderbouwing voor de onderhandeling. DIA Groep is sterk in de installaties, vaak het deel met de grootste kostenposten.
Wat zit er in een TDD?
| Onderdeel | Wat u krijgt |
|---|---|
| Bouwkundige staat | Gevels, daken, kozijnen en afbouw: conditie en zichtbare gebreken. |
| Installaties | Verwarming, koeling, ventilatie, elektra, sanitair, liften: onderhoudsstaat en restlevensduur. |
| Regels en plichten | Signalering van aandachtspunten zoals de label C-plicht, GACS en legionellapreventie. |
| Red flags | De risico’s die de waarde of het gebruik het meest raken. |
| Investeringsprognose (CapEx) | Verwachte investeringen voor de afgesproken termijn. |
Waarom de installaties zo belangrijk zijn
Installaties verouderen sneller dan het casco en zijn duur om te vervangen. Een koelmachine of luchtbehandelingskast aan het einde van de levensduur kan de businesscase van een aankoop flink veranderen. Daarnaast bepalen de installaties of een gebouw verduurzaamd kan worden binnen de netaansluiting. Bij netcongestie is dat een serieus risico; zie netcongestie.
Welke red flags zoeken we in de installaties?
In een installatie-TDD kijken we vooral naar risico’s die geld kosten, het gebruik beperken of een wettelijke plicht raken. Een overzicht van wat we standaard nalopen:
| Red flag | Waarom het telt | Wat we controleren |
|---|---|---|
| Installaties aan het einde van de levensduur | Koelmachines, ketels, warmtepompen en luchtbehandelingskasten zijn grote vervangingsposten. | Bouwjaar, onderhoudshistorie, storingen en conditie |
| Verouderd koudemiddel | Voor sommige koudemiddelen gelden beperkingen bij onderhoud en bijvullen. | Type koudemiddel, F-gassenlogboek en lekcontroles |
| Te kleine netaansluiting | Verduurzamen of uitbreiden kan vastlopen bij netcongestie. | Gecontracteerd vermogen, piekbelasting en ruimte in de aansluiting |
| Energielabel en EPBD | Kantoren moeten minimaal label C hebben; voor andere utiliteit komen er minimumeisen in 2030 en 2033. | Geldig label, prestatie en de maatregelen die nodig zijn (zie EPBD IV) |
| GACS-plicht | Boven 290 kW verwarmings- of koelvermogen moet de gebouwautomatisering voldoen. | Vermogen, gebouwbeheersysteem en klasse |
| Legionella | Prioritaire instellingen moeten een actuele risicoanalyse en beheersplan hebben. | Risicoanalyse, beheersplan en logboek |
| Keuringen en certificaten | Ontbrekende keuringen van elektra, brandmeldinstallatie, sprinkler of liften zijn een risico voor gebruik en verzekering. | Keuringsrapporten, certificaten en openstaande punten |
| Ontbrekende of verouderde tekeningen | Zonder actuele tekeningen zijn beheer, onderhoud en verbouw lastiger en duurder. | Revisietekeningen, schema’s en installatieboeken (zie tekeningenbeheer) |
| Binnenklimaat en ventilatie | Te weinig ventilatie of oververhitting raakt de verhuurbaarheid. | Ontwerpcapaciteit, klachten en metingen als die er zijn |
Zo verloopt een technische due diligence
- Dataroom. We bekijken tekeningen, vergunningen, onderhoudsrapporten, keuringen en contracten.
- Inspectie op locatie. We beoordelen bouwkunde en installaties: werktuigbouwkunde, elektrotechniek en transport. Waar dat past gebruiken we de methode van NEN 2767.
- Red flags. We zetten de belangrijkste risico’s op een rij, met prioriteit en advies.
- Investeringsprognose. Per risico en per installatie geven we aan welke investering nodig is, voor een afgesproken termijn, bijvoorbeeld 1, 5 en 10 jaar.
- Bespreking. We lichten de bevindingen toe, zodat u kunt besluiten: doorgaan, onderhandelen of afzien.
Hoe ziet het TDD-rapport eruit?
Een TDD-rapport moet in korte tijd te lezen zijn, ook door wie geen technicus is. Wij bouwen het zo op:
- Managementsamenvatting. De conclusie op één pagina, met de belangrijkste red flags.
- Red-flag lijst. Per risico de ernst, de gevolgen en het advies.
- Bevindingen per discipline. Bouwkunde, werktuigbouwkunde, elektrotechniek en transport, met foto’s.
- Regels en plichten. Label, GACS, legionella, keuringen en brandveiligheid.
- Investeringsprognose. De verwachte investeringen per termijn.
- Bijlagen. Overzicht van de bekeken documenten en van wat ontbrak.
Hoe is de investeringsprognose (CapEx) opgebouwd?
De prognose laat zien welke investeringen nodig zijn en wanneer. We stellen hem op per installatie en per termijn, zodat u hem kunt gebruiken in de onderhandeling en in de begroting na aankoop.
| Termijn | Wat erin staat |
|---|---|
| Direct / binnen 1 jaar | Gebreken en red flags die meteen aandacht vragen, en ontbrekende keuringen. |
| 1 tot 5 jaar | Vervanging van installaties aan het einde van de levensduur en maatregelen voor wettelijke eisen. |
| 5 tot 10 jaar | Geplande vervanging en verduurzaming, afgestemd op de EPBD-mijlpalen. |
Per post vermelden we de installatie, de reden (conditie, levensduur of wet), de prioriteit en de onderbouwing. De termijnen stemmen we af op uw beleggingshorizon. Na aankoop kan de prognose de basis worden voor een meerjarenonderhoudsplan.
Vergelijkbaar werk
- GGZ Eindhoven en De Kempen: technische staat van ruim 75 gebouwen vastgelegd met NEN 2767-inspecties, bouwkundig en installatietechnisch.
- Groningensingel 1245 Arnhem: 0-meting van de staat van het gebouw als basis voor de onderhoudsplanning.
- The Flow Amsterdam: per eis vastgelegd of de gebouwautomatisering voldoet aan de GACS-eisen en wat er nog moet gebeuren.
Opdrachtgevers van technische due diligence-onderzoeken noemen we niet bij naam. Bovenstaande projecten laten zien hoe we de technische staat vastleggen.
Voor wie?
- Kopers en beleggers die een kantoor, school, zorggebouw of bedrijfspand willen kopen.
- Verkopers die de technische staat vooraf in beeld willen hebben.
- Eigenaren die een portefeuille herfinancieren of herontwikkelen.
Hoe kiest u een TDD-adviseur?
- Onafhankelijk: de adviseur heeft geen belang bij vervolgwerk als installateur of leverancier.
- Kennis van installaties: die bepalen vaak het grootste deel van de vervangingskosten en de risico’s.
- Kennis van regelgeving: label C, GACS, legionella en brandveiligheid.
- Duidelijke rapportage: red flags apart, met een investeringsprognose die u kunt gebruiken in de onderhandeling.
- Snelheid: een red-flag rapport moet passen in de termijn van de transactie.
Veelgestelde vragen
Vragen over technische due diligence? Neem contact op
Björn Kamphuis, projectmanager / senior adviseur bij DIA Installatie Advies (DIA Groep), is uw aanspreekpunt. Bel, mail of gebruik het contactformulier.
Of mail rechtstreeks naar info@diagroep.nl.
Heb je een vraag of wil je kennismaken?
Neem contact met ons op.
